Un Indicador Líder Importante de la Economía: Actividad Inmobiliaria
Los indicadores inmobiliarios son cruciales de monitorear ya que proporcionan valiosas perspectivas sobre la salud y estabilidad del mercado de la vivienda y, por extensión, de la economía en general.
Salud económica: Las tendencias en los precios de la vivienda, las ventas y la construcción pueden señalar si la economía está en modo de expansión o contracción. Un mercado de viviendas sólido suele ser sinónimo de una economía fuerte, ya que a menudo refleja una sólida confianza del consumidor y gasto.
Efecto riqueza y gasto del consumidor: Los valores de la vivienda impactan directamente en la riqueza individual y familiar. El aumento de los valores de las viviendas puede llevar a un aumento del gasto y la confianza del consumidor a través del efecto riqueza, mientras que una disminución puede tener el efecto contrario.
Tendencias de empleo: Un mercado inmobiliario sólido estimula el empleo en diversos sectores como la construcción, bienes raíces y mejoras del hogar. Monitorear los indicadores inmobiliarios ayuda a evaluar el estado futuro del mercado laboral.
Política monetaria: Los cambios en los precios de la vivienda y las tasas de ejecución hipotecaria pueden afectar los estándares de préstamo y las tasas de interés.
Política gubernamental: La intervención gubernamental, como los incentivos para compradores de vivienda o paquetes de estímulo relacionados con la vivienda, puede ser influenciada por el estado del mercado inmobiliario.
Mercado de valores: Los cambios en la demanda de viviendas, los precios de las viviendas y la actividad de construcción pueden impactar en los precios de las acciones de empresas dentro de sectores sensibles a la vivienda (bienes raíces, bancos, bienes de consumo).
Figura 1: El gráfico ilustra un Índice de Vivienda que consiste en 1) permisos de construcción, 2) unidades de vivienda iniciadas, 3) unidades de vivienda completadas.
¿Qué son los permisos de construcción?
Los permisos de construcción son un indicador clave líder en el sector de la vivienda que proporciona información sobre la futura actividad de construcción en una determinada área. Un permiso de construcción es una aprobación oficial otorgada por un gobierno local o una autoridad reguladora, que permite la construcción o renovación de un edificio o estructura. Un aumento en los permisos sugiere una perspectiva positiva para la industria de la construcción y puede indicar crecimiento económico. Por el contrario, una disminución en la emisión de permisos podría señalar una desaceleración en la construcción y la actividad económica.
¿Qué son las unidades de vivienda iniciadas?
Las unidades de vivienda iniciadas (que siguen a las aprobaciones de permisos) se refieren al inicio de la construcción de nuevas unidades residenciales, incluyendo viviendas unifamiliares y edificios multifamiliares. El número de inicios de viviendas puede reflejar la confianza de los constructores y desarrolladores en el mercado. Altos niveles de inicio de viviendas pueden indicar optimismo sobre la demanda futura, mientras que una disminución podría sugerir precaución.
¿Qué son las unidades de vivienda completadas?
Las unidades de vivienda completadas se refieren al número total de unidades residenciales recién construidas dentro de proyectos de vivienda de propiedad privada que se han completado dentro de un período de tiempo específico. Esta métrica abarca el conteo total de unidades de vivienda completadas, incluyendo viviendas unifamiliares, edificios multifamiliares, condominios y otras estructuras residenciales desarrolladas por entidades privadas. Sirve como una medida clave del nivel de nueva oferta de viviendas que ingresa al mercado, proporcionando información sobre el ritmo de la actividad de construcción y las tendencias generales del mercado de viviendas.
¿Cuál es el vínculo entre el consumidor estadounidense y las tendencias de vivienda estadounidenses?
Los cambios en la actividad de vivienda, que abarcan tendencias tanto en la compra como en la venta de propiedades, están profundamente influenciados por el sentimiento del consumidor, reflejando la perspectiva colectiva, actitudes y niveles de confianza de las personas dentro del mercado de la vivienda. El sentimiento del consumidor sirve como un barómetro, evaluando el estado de ánimo general y la percepción con respecto a diversos factores económicos, incluida la estabilidad del empleo, el crecimiento de los ingresos, las tasas de interés y las condiciones económicas generales.
Figura 2: El gráfico ilustra que el flujo y reflujo de la confianza del consumidor típicamente precede a la actividad inmobiliaria.
¿Cuál es la perspectiva para la actividad inmobiliaria en Estados Unidos?
Ha habido una mejora en el sentimiento del consumidor en Estados Unidos desde el año pasado. Quizás la desaceleración en el ritmo de la inflación haya contribuido a que el sentimiento del consumidor repunte desde la pronunciada caída observada desde la segunda mitad de 2021 hasta 2022. El repunte en el sentimiento del consumidor explica en gran medida el aumento en la actividad inmobiliaria después de la desaceleración que tuvo lugar en 2022 tras las tasas de interés más altas.
Es importante monitorear la evolución continua del sentimiento del consumidor en Estados Unidos para evaluar la perspectiva potencial para la vivienda en los próximos meses.
Figura 3: Primer plano de la Figura 2.
¿Qué significa una mejora en el mercado inmobiliario para indicadores económicos más amplios?
Un aumento en los indicadores inmobiliarios suele ser visto como una señal positiva para la economía, indicando crecimiento y confianza en el mercado de la vivienda. La industria de la construcción tiene un impacto significativo en la economía, contribuyendo a la creación de empleo y al gasto en materiales y servicios, influyendo en las tendencias económicas más amplias.
Figura 4: Índice de Actividad Inmobiliaria de EE. UU. como indicador económico líder (tres trimestres) de la tasa de desempleo en EE. UU.
Se necesita aproximadamente tres trimestres para que los puntos de inflexión en la industria de la vivienda impacten en los indicadores de empleo, como la tasa de desempleo en Estados Unidos.
La mejora en la actividad inmobiliaria de los últimos trimestres dibuja un panorama más optimista para la tasa de desempleo en Estados Unidos en el futuro (tenga en cuenta que la tasa de desempleo en Estados Unidos está invertida en la escala, por lo que más alta en la escala significa más baja).
Figura 5: Primer plano de la Figura 4.
Un análisis más detallado de la relación entre el mercado de la vivienda y otro indicador de los mercados laborales, las reclamaciones iniciales de desempleo (invertidas a continuación), también revela que no hay tanto riesgo para los mercados laborales de Estados Unidos como lo hubo el año pasado. Específicamente, la desaceleración bien establecida que tuvo lugar en el mercado de la vivienda en 2022 sembró las semillas para una desaceleración en las tendencias de empleo unos trimestres más tarde. Esta relación implica que es poco probable que las reclamaciones iniciales de desempleo, que han permanecido relativamente moderadas, aumenten significativamente si los datos de la vivienda siguen mejorando.
Figura 6: Índice de Actividad Inmobiliaria de EE. UU. como indicador económico líder (tres trimestres) de las reclamaciones iniciales de desempleo en EE. UU.
¿Cuáles son otros indicadores de la actividad inmobiliaria?
Las tasas de interés tienen un impacto significativo en la actividad inmobiliaria al afectar la asequibilidad de las hipotecas, la demanda de compradores de vivienda, el comportamiento de refinanciamiento, los nuevos proyectos de construcción y el sentimiento general del mercado. La relación entre las tasas de interés y el mercado de la vivienda hace que monitorear las tendencias de las tasas de interés sea un aspecto esencial para comprender y predecir la actividad inmobiliaria.
Figura 7: Tasas de interés (rendimiento a 30 años) como indicador líder (seis meses) del Índice de Actividad Inmobiliaria de EE. UU.
Solo se necesitan unos pocos meses para que los cambios en las tasas de interés se reflejen completamente en la actividad inmobiliaria en Estados Unidos. Por ejemplo, en períodos de declive en las tasas de interés, el sentimiento de los constructores de viviendas tiende a fortalecerse a medida que el costo de endeudamiento disminuye y el apetito por el riesgo aumenta para los desarrolladores y posibles compradores de viviendas. Lo mismo ocurre en sentido contrario.
Figura 8: Primer plano de la Figura 7.
¿Cómo predicen las tasas de interés las tendencias en la industria de la vivienda?
Las tasas de interés juegan un papel crucial en influir en la actividad inmobiliaria, incluyendo la compra de viviendas y la construcción.
Típicamente existe una relación inversa entre las tasas de interés y la asequibilidad de las hipotecas. Cuando las tasas de interés son bajas, el costo de endeudamiento es menor, haciendo que las hipotecas sean más asequibles para los compradores de vivienda. Las tasas de interés más bajas permiten que los compradores de vivienda califiquen para montos de préstamo más grandes con el mismo pago mensual, aumentando su poder adquisitivo en el mercado inmobiliario.
Las tasas de interés más bajas a menudo estimulan la demanda de viviendas ya que más compradores potenciales son atraídos por la asequibilidad. Esta mayor demanda puede llevar a un aumento en las ventas de viviendas y un mercado inmobiliario más activo. Por el contrario, el aumento de las tasas de interés puede tener el efecto contrario, potencialmente disminuyendo la demanda ya que los mayores costos de endeudamiento pueden limitar la asequibilidad para algunos compradores.
Los cambios en las tasas también pueden influir en la actividad de refinanciamiento. Cuando las tasas de interés son bajas, los propietarios pueden ser incentivados a refinanciar sus hipotecas existentes para asegurar pagos mensuales más bajos, liberando ingresos disponibles. El refinanciamiento puede impactar en los hábitos de gasto del consumidor y la actividad económica general, ya que los hogares con pagos hipotecarios más bajos pueden tener más ingresos disponibles.
Los desarrolladores y constructores son sensibles a los costos de financiamiento. Las tasas más bajas reducen el costo de endeudamiento para proyectos de construcción, fomentando el desarrollo residencial nuevo. Las tasas más bajas también pueden impulsar el sentimiento de los inversores en el mercado inmobiliario, llevando a un aumento en la inversión en nuevos proyectos de construcción.
Las tasas de interés pueden influir en el sentimiento del mercado y las percepciones de estabilidad económica. Tasas de interés estables o en declive pueden contribuir a un sentimiento positivo, mientras que tasas que aumentan rápidamente pueden crear incertidumbre y cautela en el mercado inmobiliario.
Divulgación: Aviso Importante para los Lectores
El contenido proporcionado en este documento tiene como único propósito brindar información. La información presentada aquí se considera precisa al momento de la redacción. Sin embargo, es crucial reconocer que los datos económicos son dinámicos y están sujetos a cambios.
Los datos históricos, las actualizaciones económicas y los análisis proporcionados en este documento son únicamente de referencia. Es esencial entender que lo que ocurrió en el pasado no necesariamente es predictivo de movimientos futuros.
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